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2017珠海房价是涨是跌?这7组数据告诉你真相

2017-03-13 来源:凤凰房产

恰如盖·里奇的电影,宛如蝴蝶效应,本风马牛不相及的事情,时间变化之下,便有了匪夷所思的照应。


同理,当下珠海的楼市大环境之下,正在发生一些看似无关大局的小剧情,但稍作仔细观察,亮点或许就在那里,不难在一堆疑似杂乱的现象和其他行业数据中,抽拨出一两根时代将变的蛛丝马迹。

从小学生数量变化看珠海城市吸引力 

小学生:近5年增1.50%

研究表明,能赢得增量人口的城市,商业机会大大增加,房价也更有支撑。而实打实的小学生数量变化也更能反映出各个城市的吸引力变化。近几年,翻开数据来看,珠海的人口发展变化,令人惊讶,原来珠海的人口一直都有在增长。


根据智研咨询发布的《2016-2022年中国人口市场深度调查及发展前景预测报告》,小学生在校人数的变化趋势最能代表未来城市人口数量及结构的长期演变规律,小学生在校人数一方面可以表征城市对于新增人口的吸引力,另一方面也可以代表未来十年购房人口的变化趋势。

部分城市人口虽然在增长,但小学生在校人数增速趋势向下,如海口、三亚等,表明增量人口以移民为主,虽然短期能够带来一定的新增需求,但对于长期需求支撑比较乏力。

根据数据,截止至2015年末,珠海常驻人口163万人,购房人口占比近一半,近5年小学在校人数复合增带1.5%,增长趋势与广州武汉相似,比南京还好一些。

人口密度:917.76人/平方公里

事实上,珠海更被担心的是“产业少”

根据中商产业研究院数据,在2016年全国主要城市人口密度排名上,百城人口密度排名前十的分别是深圳、上海、东莞、汕头、厦门、广州、中山、无锡、北京和天津。

前十中广东占据五席,一线城市北上广深及天津均入前十。

而珠海以0.17万平方公里、156.02万人的比例,人口密度为917.76人/平方公里。位列第19。

可以得出一个有趣的事是:珠海的人口密度并不算太低,并不是大家口中所指的“人少”,比合肥、扬州、青岛的密度都大。事实上,珠海更被担心的是“产业少”。

年轻人:比例并不低

但在以-6.02%的比例流失

据2016年中,腾讯首次对外公布全国城市年轻指数。此次QQ大数据以全国近300座城市为基础,以16-35岁的QQ年轻用户为参照,通过多项数据综合分析出城市年轻指数。

《2016全国城市年轻指数报告》显示,一线城市平均年轻指数最高,达到79。二三四五线城市平均年轻指数逐阶下降,分别为74、69、65和64。

在报告中,珠海位列三线城市,年轻人口新增率为28.75%,年轻人口流出率34.77%,年轻人口净增率真为-6.02%,年轻指数为75。

可以得出两个有趣的结果:1,珠海的年轻人的确是在以-6.02%的流失;2,年轻人的比例并不低,75的指数,与南京、厦门、天津一样。

房价/地价比:平均1.36

在横琴的“低调”拉扯之下,趋于平衡

2017开局,珠海房价“零增长”,但回过头来看,有那么一堆地王杵在那儿,不知道什么时候引爆,难免心有惴惴焉。


可以说,历经2016“地王年”,珠海地价就像羽翼丰满的小鸟,都扑腾着翅膀要上天。地价格局已无需赘言。那么,具体成本占比情况又如何呢?


看看珠海的“房价/地价”比——该比值越高,说明房价中地价占比越底;比值越低,意味着地价占房价比重越大,土地成本压力越大。

据凤凰房产统计统计:2016年珠海各区域房价/地价比为1.36,尽管唐家、金湾土地成本压力较大,但在去年横琴的“低调”拉扯之下,倒也落下个均值。

可以预见,如果2017年继续维持这样的比值,房价难跌——即使政府用各种限价的“鸟笼”,强行把房价关在笼子里,也就维持个“不涨不跌”的情况。

库存:去化周期仅需要约0.85个月

去化周期整体呈缓慢上调之势

再来看看住宅供求比,该比值在0.8-1.2之间较为平衡,高于1.2供过于求,低于0.8则供不应求。


2016年12月住宅库存35.14万平米,预测今年1月库存量为34.73万平米,按照近6个月,月均40.91万m²/月的去化速度,库存去化周期仅需要约0.85个月。 

自新政后,住宅去化速度逐月减缓,去化周期整体呈缓慢上调之势。 但是库存仍然严重不足。

城建:看珠海10年内城市资源的投放

最后看看中期的变化。


城市房价的中期变化,要看10年内城市资源的投放情况。政府和企业投放在城市建设上的资金,最终都会转化成土地价值的增加,下一步,土地价值的增加会直接体现为房价上涨。


那么,今年珠海发展有哪些亮点?


除了“港珠澳大桥”将成为珠海城市提升的重要契机,还包括,城市资源投放最直观的指标:轨道交通里程。

情侣路拱北口岸至横琴大桥段改造主线工程;全面开工建设香海大桥、洪鹤大桥、洪湾枢纽互通二期工程、金琴快线等主骨干路网;投资90.04亿继续协助推进港珠澳大桥及其配套设施建设……


对轨道交通有强烈需求的城市,一定是面临人口急增,路面交通有巨大压力。这也能看出一个城市就业人口规模的增长预期。


此外,从2017年开始,珠海的地铁时代将要开始展现其“野心”,按照计划,珠海地铁1号线和2号线,将于今年开始开展前期规划。

后记


综合人口增长、市场供需、城市投入和对周边的吸引力,这些最基本的逻辑,无形地控制楼市最终走向。

再考虑到市场身处政策的“鸟笼”之下,2017或许可用“僵持”来定义珠海的楼市剧情——通过“政策和国家队”强力调控,震荡来震荡去,能跑赢大盘的只能是个别板块和楼盘。


当然,楼市最终真正的剧情合拢,只能交给市场这个导演来完成。而其中影响房价的,还包括“购房者”的预期。

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