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专家:防控楼市泡沫从稳定地价开始

2017-02-23 来源:凤凰房产

据经济之声《央广财经评论》报道,随着中央经济工作会议对房地产市场的定调,抑制楼市泡沫,严控投资投机性购房等成为今年房地产市场调控的主基调。春节前后随着地方楼市调控政策持续落地,各地针对土地市场的政策呈现收紧之势。在这样的背景下,去年火爆的土地市场明显降温,一二线城市普遍告别此前的高溢价率,进入低价模式。北京、上海等城市近期的土地拍卖都呈现溢价率低的特点。上海临港南汇新城出让三宗宅地,溢价在1%左右,总成交额约42.3亿元。北京有两宗房山良乡镇住宅用地进行出让,土地总价分别为23.25亿元、18.1亿元,溢价率仅为10.71%与9%。

有分析认为,现在越来越多的房企抱团拍地,四五家组成一个综合体并不少见,主要是为了在拍卖过程中有充足的资金。目前各地在土地拍卖中,对开发商的资金监管越来越严。上海市最新一次的土地拍卖中,有两家企业因为资金来源审查问题被当场取消竞拍资格。有专家认为,这主要是为了提高竞拍的资金门槛,堵死房企配资拿地通道,不仅有利于控制房地产市场风险、平抑地价,也将有助于行业集中度的提升。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭就此发表评论与解读。

杨红旭:“土地市场和房屋市场是两个必须值得关注的市场。现在的一个关注点是房地产市场过热,一般人所关心的是房价以及房价涨幅大小,一般很少关心土地市场。周所周知,土地价格是房价的重要组成部分,所以我们应当既要关心房价,又要关心地价。

目前,全国圈定了16个城市进行房价调控,主要针对房价的波动来进行调控。但是全国,包含地方政府对土地市场的管理和调控还不到位。一组数据表明,其实土地泡沫大于房价泡沫。例如2016年,全国商品房的价格涨幅是10%。这个数字已经高过前几年的7%-8%的平均值,处于高位。仍是2016年,全国开发企业购地的价格涨幅为24%。可以看到,房价涨了10%,地价涨了24%,这是非常令人吃惊的。其实,2013年之后的几年,地价的涨幅一直是房价的两倍。所以,我认为部分热点城市的地价涨幅有点过快。一方面推高了房价;另外一方面也蕴藏着一些不合理的因素。所以说治理地价甚至比治理房价还要重要,这是一个很重要的市场现象。

造成目前现状的重要原因,我认为是与土地供应、土地拍卖以及地方政府密切相关的。目前来看,地方政府对于土地财政的依赖度比较高,一方面是卖地收入;一方面是房地产税收,这两部分加起来就是地方财政的重要来源。他们不希望地价出现明显下跌,这样政府才能获得一个比较丰厚的财政收入。但这是不具有可持续性的。当然,土地财政又是另外一个话题,因为这其中涉及到中央和地方财权、事权的对等。现在,中央也在努力地推进地方税收体系的改革,包括房地产税,这也是一个渐进的过程。

目前来看,从去年9月底,国家开始部署16个城市的调控,很多城市都出台了相应的措施,其中有限购限贷等措施,也有关于增加土地供应、防范‘地王’的措施。例如,个别城市推出了土地熔断机制,设定一个最高价,一旦开发企业拍地价格达到这个最高限价,就停止拍卖。也有城市采用摇号措施,达到熔断后让几家有资格的企业一起摇号。也有城市出台了配建保障房、公建配套的措施。也有城市设置自持面积,也就是一个住宅中有百分之多少是自己持有。此外,还有些是拿地之后不能卖期房,只能卖现房。收紧资金监管在上海比较明显,上海从去年开始很严格地审查开发期的自有资金。

从2015年下半年到2016年这次中国楼市的复苏回暖,部分城市房价涨速快,地价更热,‘地王’的数量和拍卖记录创了历史新高。其中有一点值得注意,有些企业进行开发会借钱,个人买房子、炒房子可能会选择首付贷,而开发企业拿地也会有很多配资。配资的来源很多,有些来自银行理财,有些来自私募基金,有些来自房地产信托,甚至还有部分险资。但现在的要求就是说你可以拿地,你可以抬高价格,但是必须用自己的钱。上海执行的比较严厉,前两天在金山进行过一个拍卖,因为企业拍地的价格一直在提高,但这个价格已经超过了之前报备的自有资金金额,所以取消了这一企业的定价资格。这也说明地方政府对于资金来源的管控是比较严格的。这个我认为这是对的,这种政策是降低开发企业拿地的杠杆。

从目前的现状来讲确实有所降温。最近一些大城市的土地溢价率在下滑,同样一块地块的竞争企业数量在进一步减少。但是另外一些现象也应注意,比如地方政府将卖地的底价抬高,假设去年一块地可能是出让一个亿,现在加到了一亿五千万。当地政府将楼面价的底价抬高之后,开发企业的溢价率自然就会降低,否则开发企业肯定会赔钱。另外,还有很多大开发商联合拿地的现象出现,这样会有效减少竞争的激烈程度,从而使溢价率有所控制。以上就是就是目前整个土地市场在调控之下有所降温的情况。

但是我认为调控房地产市场需要建立一个长效机制,其中更有效的管理土地是一个重要的方面。那么说到土地就会涉及到供应。最近一段时间,北京房价依然较热,但是有的新闻很让人吃惊。这些新闻称,2017年北京建设用地的供应量将会大幅减少。北京房价在涨,但是北京的土地供应量在减少,这句话就是一个矛盾。所以,对于一线城市和部分的二线城市来讲,因为土地资源比较稀缺,地方政府必须要有效地增加土地供应,例如让一些开发区以及国企的土地转变性质,由所谓的工业用地转变成一些住宅用地、商业用地,或者加快农村建设用地改革的步伐,让一些大都市周边的农村建设用地可以更好地入市。这样一来,就可以补充国有用地不足的现状。只有这样的话,才能把土地的制度和政策设计好。”

买房,卖房租房,就上吉房

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